Mejora de seguridad de los títulos de en el registro de escrituras:EE. UU., Francia, Países Bajos

Mejora de la seguridad de los títulos de propiedad de la tierra en el sistema de registro de escrituras: aprendizajes de los EE. UU., Francia y los Países Bajos

Los sistemas de registro de tierras que prevalecen en el mundo generalmente se clasifican en dos categorías amplias, a saber. Sistema de Registro de Escrituras y Sistema de Registro de Títulos. En un artículo anterior de este blog, ' Sistemas de registro de tierras: una perspectiva global' , se describieron las características básicas de estos dos sistemas. En muchos países, incluida la India, cambiar al sistema de registro de títulos desde el sistema de registro de escrituras existente es un tema de feroz debate. Es muy difícil decir qué sistema es mejor porque ambos sistemas se utilizan ampliamente en los países en desarrollo y desarrollados de todo el mundo. Mientras se debate sobre los méritos relativos de dos sistemas, no se debe perder de vista el tiempo, el esfuerzo y los recursos necesarios para cambiar de un sistema bien establecido a otro. El sistema de registro de títulos se basa en principios legales que son muy diferentes a los del sistema de registro de escrituras. El nuevo régimen legal requerido para el sistema de registro de títulos puede tomar mucho tiempo para establecerse completamente en un nuevo país.

Por el contrario, el sistema existente se puede reformar rápidamente con mucho menos esfuerzo. Muchos países han reformado con éxito su sistema de registro de escrituras. En este artículo, se ha realizado un análisis comparativo de los sistemas de registro de escrituras de tres países, a saber. Estados Unidos, Francia y Holanda. Los tres son economías desarrolladas con mercados de tierras que funcionan bien. Otros países que contemplan cambiar al sistema de registro de títulos pueden seguir su ejemplo e introducir reformas en sus sistemas de registro de escrituras según sus requisitos y condiciones sociopolíticas.

Sistema de registro de escrituras en los EE. UU.

La mayoría de los estados de los EE. UU. siguen el sistema de registro de escrituras que allí se denomina Sistema de Registro. La primera Recording Act se promulgó en Massachusetts en 1640 e introdujo el registro de escrituras en el continente americano con el objetivo de evitar enajenaciones fraudulentas [ 1 ] . Todos los estados tienen sus propias leyes de registro que establecen el requisito legal de registro, los procedimientos para la presentación de documentos en el registro y la forma de mantener el registro de documentos registrados para referencia futura. Normalmente, las escrituras relacionadas con la compraventa, la hipoteca, el arrendamiento a largo plazo, el fideicomiso, los derechos de servidumbre y otros instrumentos similares que afecten los derechos sobre la propiedad deben registrarse. La prioridad de un documento registrado en comparación con un documento no registrado difiere de un estado a otro.

Un posible comprador obtiene una búsqueda de título para examinar los registros anteriores de un cierto período de tiempo, generalmente sesenta años, para asegurarse de que después de la transacción propuesta se le transfiera un buen título. Este proceso involucra a dos profesionales; un extractor y un abogado calificado. Un extractor busca a través de todos los registros del registro y compila detalles de todas las transacciones relacionadas con la propiedad propuesta para ser transferida en forma de un 'resumen'. Con base en este resumen, el abogado da su opinión profesional sobre la legalidad del título del vendedor y cualquier posible riesgo de litigio en el futuro.

Índices mantenidos por el Registro

La facilidad y precisión de una búsqueda de título depende de los índices que se mantengan en el registro. En los estados del este de EE. UU., el índice se basa en los nombres de las partes involucradas en las transacciones y se denomina "índice otorgante-concesionario". En este índice, las transacciones se anotan contra los nombres de los otorgantes (el que transfiere los derechos sobre la propiedad) ordenados alfabéticamente con detalles como el nombre del cesionario (el que adquiere los derechos), referencia del documento, descripción de la propiedad, etc. Hay otro índice en el que se anotan las transacciones contra los nombres de los beneficiarios ordenados alfabéticamente. Dado que las transacciones no están indexadas con referencia a los atributos de las propiedades individuales, es un trabajo tedioso rastrear todas las transacciones relacionadas con una propiedad a través del índice otorgante-adjudicatario. Este proceso también es susceptible de errores.

Los estados del oeste, según sus leyes, exigen el mantenimiento de índices basados en parcelas o en extensiones, además de un índice de otorgante-concesionario. La propiedad se identifica en un mapa que es principalmente un mapa mantenido por las autoridades fiscales y el número de registro de la escritura y otros detalles están vinculados a esta ubicación geográfica. Es mucho más fácil buscar títulos a través de un índice basado en tratados porque todas las transacciones relacionadas con una propiedad se pueden encontrar en un solo lugar. Sin embargo, como EE. UU. no tiene un sistema uniforme de identificación de la ubicación geográfica de una propiedad, es muy difícil mantener índices basados en extensiones. El resultado es que, a pesar de las disposiciones legales, en la mayoría de los estados no se mantienen índices de tracto.[ 2]

Experimento fallido con registro de título

De 1895 a 1917, diecinueve estados promulgaron leyes de registro de títulos. Se introdujo como un sistema opcional de registro junto con el registro de escrituras con la expectativa de que los propietarios de tierras se presenten para registrar sus títulos para aprovechar un título garantizado bajo el nuevo sistema. Sin embargo, más tarde se experimentó que esta expectativa no estaba bien ubicada y la gente generalmente prefería el registro de escrituras sobre el registro de títulos.

Desde entonces, muchos estados han derogado las leyes de registro de títulos. En la actualidad, solo ocho estados cuentan con leyes de registro de títulos. Entre ellos, solo Minnesota, Massachusetts y Hawái siguen este sistema en todos los condados junto con el registro de escrituras. En los otros cinco estados, a saber, Colorado, Georgia, Carolina del Norte, Ohio y Washington, este sistema existe solo en unos pocos condados [ 3]. Por lo tanto, el experimento con el sistema de registro de títulos no ha tenido éxito en los Estados Unidos.

Seguro de título

El seguro de título es una práctica innovadora para brindar seguridad de título al comprador de una propiedad. En el momento de la compra de una propiedad, un comprador normalmente compra una póliza de seguro de título que lo asegura contra cualquier pérdida futura debido a cualquier defecto en el título del vendedor o cualquier gravamen no detectado sobre la propiedad. Normalmente, los bancos que financian la propiedad también toman una política similar para proteger su préstamo en caso de que surja una disputa sobre la propiedad en el futuro. En el caso de estas pólizas, se paga una prima única en el momento de la compra y la cobertura del seguro dura hasta que la propiedad sea propiedad de la persona que compró la póliza.

Diferencia entre seguro de título y otros tipos de seguro

El seguro de título es un producto único que difiere en muchos aspectos de otros tipos de seguros como el seguro de vida y el seguro contra accidentes. Mientras que otros tipos de seguros indemnizan al asegurado contra eventos futuros, las pólizas de seguro de título compensan al comprador y al prestamista por las pérdidas causadas por defectos de título que tienen su origen en eventos pasados.

Antes de emitir una póliza de seguro de título para una propiedad, la compañía de seguros busca en los registros anteriores para detectar cualquier defecto en el título o cualquier gravamen sobre la propiedad. Si se encuentra algo así, la compañía de seguros aconseja al comprador que tome las medidas necesarias para eliminar el defecto. No se emite una póliza hasta que se eliminan todos los defectos en el título de la propiedad detectados al momento de la compra. Por lo tanto, el seguro de título funciona según el modelo de 'eliminación de riesgos' en lugar de un modelo de 'asunción de riesgos' en otros tipos de seguros.

El seguro de título en los EE. UU. es popular debido a las deficiencias en el sistema de mantenimiento de registros de registro. Incluso después de una búsqueda minuciosa de los registros por parte de un extractor profesional y la opinión de un abogado calificado, el comprador y el prestamista no están seguros de la transferencia de un título de propiedad libre de defectos. Una póliza de seguro de título le asegura al comprador que compensará cualquier pérdida en el futuro debido a cualquier defecto no detectado en el título. Por lo tanto, el seguro de título en los EE. UU. realiza la misma función que realizan los fondos de seguro o indemnización patrocinados por el gobierno en el sistema de registro de títulos de Australia e Inglaterra.

Plantas de título

Como se discutió anteriormente, en la mayoría de los estados de los EE. UU., solo se mantienen los índices otorgante-concesionario. Es muy engorroso hacer una búsqueda precisa de títulos a través de estos índices. Para reducir su riesgo, las compañías de seguros de títulos confían más en los registros que mantienen ellas u otras compañías privadas. Dichos registros se mantienen en un establecimiento único llamado 'Título de planta', que es una recopilación de todos los documentos que pueden afectar el título de propiedad. Estos registros incluyen expedientes, documentos, mapas, escrituras, etc. presentados ante el registro, los tribunales y las autoridades fiscales. Una planta de título también contiene resúmenes anteriores y opiniones de abogados con respecto a las propiedades. Los registros de propiedad en una planta de títulos están indexados por la ubicación geográfica de una propiedad, lo que facilita la búsqueda del título de una propiedad.

Estas plantas de títulos pueden ser propiedad de la compañía de seguros de títulos o de una compañía separada. Las plantas de títulos adquieren detalles de todas las transacciones de tierras de la oficina del registrador y las reorganizan según la ubicación geográfica de la propiedad. Mantienen estos registros actualizados todo el tiempo tomando los resúmenes necesarios de la oficina del registrador todos los días.

Leyes de títulos negociables

La promulgación de Leyes de Títulos Comerciales es una importante reforma introducida en los EE. UU. para mejorar el funcionamiento del sistema de registro de escrituras. Alrededor de un tercio de los estados han promulgado este tipo de legislación. Una Ley de Títulos Comerciales tiene como objetivo eliminar ciertos intereses antiguos en la propiedad al poner un límite de tiempo a su continuación si no se hace valer según las disposiciones de la Ley. Dichos intereses antiguos pueden no aparecer en absoluto en el registro y, por lo tanto, no se descubrirían mediante una búsqueda de título. Con la Ley de Títulos Comerciales vigente, se asegura al comprador un buen título libre de defectos si no aparece nada adverso en los registros anteriores del período, en su mayoría cuarenta años, especificado en la Ley. [4]

Registro de escrituras en Francia

El requisito de registro de transacciones de tierras se introdujo por primera vez en Francia en 1798, y luego fue abolido por el Código Civil francés de 1804. El registro se reintrodujo en 1855 con la promulgación de la Ley de Registro de Tierras.

El primer paso para llevar a cabo una transacción de compraventa es la firma de un acuerdo preliminar por parte del vendedor y el comprador. Normalmente, una parte de la contraprestación de la venta se intercambia en esta etapa. Después de esto, las partes contratan a un notario para que prepare la escritura de venta. Completa la verificación de títulos, hipotecas, derechos de servidumbre, restricciones urbanísticas, derechos de suscripción preferente, etc., antes de preparar la escritura de venta para ser firmada por las partes y los testigos. En este proceso normalmente se rastrea la cadena de propietarios anteriores durante los últimos treinta años.[ 5]

La institución del notario en Francia se considera muy confiable y ofrece una adecuada seguridad de título al comprador. Un notario es responsable de buscar el estado de la propiedad en los registros del registro de la propiedad para asegurarse de que no pase desapercibido ningún hecho que pueda afectar el título del comprador después de la venta. En el caso de cualquier lapso en esta cuenta, puede ser demandado por las partes para compensar cualquier pérdida.

Para evitar cualquier ambigüedad, se requiere que la escritura se escriba en formatos estandarizados según lo prescrito por la ley. En el momento del registro, se encuaderna una copia de la escritura en el registro de publicación y se devuelve el original al solicitante con la fecha de presentación y el número de referencia del registro.

Registro responsable de información incorrecta

Los registros de la oficina de registro de la propiedad son accesibles al público. A solicitud de una persona que acredite su interés legítimo en un inmueble, el registro está obligado a proporcionar toda la información relativa a la propiedad y demás derechos sobre dicho inmueble. El registro también es responsable de cualquier pérdida sufrida por cualquier persona debido a información incompleta o incorrecta proporcionada por el registro.

Efecto del Registro

En Francia, la transferencia de propiedad se completa tan pronto como las partes ejecutan una escritura. El registro es necesario solo para la oponibilidad frente a terceros .[ 6] Como es la práctica en la mayoría de los países que siguen el sistema de registro de escrituras, el registrador solo examina las formalidades del registro, como la ejecución adecuada, la identificación de las partes, el pago de la tasa de registro, etc. sin examinar la validez de los derechos involucrados en la transacción. El registro solo asigna prioridad a la transacción para resolver cualquier disputa cuando se ejecuta más de una transacción conflictiva relacionada con el mismo terreno. En el caso de dos escrituras registradas contrapuestas respecto de la misma propiedad, la prioridad se decide según la fecha de registro, independientemente de la fecha de ejecución.

Catastro

Francia, como la mayoría de los países de la Europa continental, tiene una larga historia de mantenimiento del catastro con el fin de evaluar y recaudar impuestos sobre la tierra. Lo mantiene la Dirección General de Impuestos de Francia. El catastro incluye, para cada inmueble, un mapa catastral, número de identificación catastral, área, dirección, datos del propietario y el registro de transacciones sucesivas en la propiedad.[ 7] Está abierto al público para inspección y obtención de copias.

Límites de propiedad

La calidad de los mapas catastrales en Francia es inadecuada para determinar los límites precisos entre parcelas de tierra. Por lo tanto, las autoridades públicas no marcan límites legales entre propiedades privadas. En el caso de una disputa sobre esta cuenta, los propietarios contratan a un agrimensor privado calificado para fijar los límites. Si los propietarios se ponen de acuerdo entre sí sobre los linderos fijados por el agrimensor, firman un convenio al efecto; de lo contrario, tienen la opción de resolver el asunto en la corte civil.

Ficha Inmobiliaria

Un inconveniente importante de un registro de escritura es que los derechos no se registran con referencia a una propiedad identificada de forma única. Esto hace que la búsqueda del estado de una propiedad sea muy engorrosa y lleva mucho tiempo. En los EE. UU., este problema ha sido resuelto por plantas de títulos privadas y agencias de seguros de títulos. Francia ha superado este inconveniente introduciendo un nuevo documento en el registro de la propiedad llamado 'expediente inmobiliario'. La introducción del 'archivo de bienes inmuebles' en 1955 fue una reforma importante que ha mejorado mucho el funcionamiento del sistema de registro de escrituras de Francia. En este documento, los detalles de todos los titulares de derechos y transacciones se mencionan frente a una propiedad identificada de forma única. Cada propiedad se describe según su descripción en el catastro.

Catastro y Expediente Inmobiliario en Conformidad

El catastro y el archivo de bienes raíces, aunque mantenidos por diferentes autoridades, se mantienen en correspondencia mediante el intercambio regular de información. La referencia parcelaria de un inmueble en el expediente inmobiliario se basa obligatoriamente en el catastro y la información de titularidad en el catastro se extrae íntegramente del expediente inmobiliario. Sin embargo, un catastro no siempre puede mostrar el estado actualizado de la propiedad y otros derechos sobre la propiedad, cuya fuente auténtica es únicamente el archivo inmobiliario.

Registro de escrituras en los Países Bajos

El sistema de registro de tierras de los Países Bajos se basa en gran medida en el sistema francés. Al igual que en Francia, las escrituras relacionadas con las transacciones de la tierra se registran en el registro y los mapas vinculados a otros atributos de la tierra se mantienen en el catastro.

Para proporcionar mayor seguridad de título a los propietarios de la tierra, se han introducido muchas modificaciones en el sistema de registro. Debido a estas modificaciones, el sistema holandés a veces se denomina "sistema de semitítulos ". el sistema se describirá aquí.

Agencia Única de Registro de Títulos y Catastro

En todo sistema de registro de escrituras, se crea un índice de escrituras registradas para facilitar la investigación del título del propietario. En dicho índice, las transacciones se organizan según los nombres de los vendedores y compradores. A partir de este índice, es muy difícil determinar los derechos sobre un terreno. En Francia, este problema se ha resuelto mediante la creación de un archivo inmobiliario en el que se registran los derechos contra propiedades identificadas de forma única. Holanda ha dado un paso más en esta dirección. En 1927, se nombró a un solo funcionario responsable del registro de escrituras y el catastro. También se interrumpió la preparación de un índice separado por parte del registrador. Ahora el registro catastral funciona como un índice de las transacciones de tierras registradas en el registro. Este paso ha asegurado la completa correspondencia entre el catastro y el registro. [9]

Registro Obligatorio para Transferencia de Título

Normalmente, en el sistema de registro de escrituras, el título se transfiere cuando se ejecuta un contrato válido entre las partes y se intercambia la contraprestación. La inscripción de la escritura sólo se requiere para su oponibilidad frente a terceros. Sin embargo, en los Países Bajos, el título no se transfiere hasta que la escritura se registra en el registro. Pero el registro de la escritura todavía no garantiza el título. En otras palabras, la inscripción de la escritura es una de las condiciones necesarias pero no la única de la transferencia del título.[ 10]

Seguridad del título de un comprador de buena fe

En un sistema convencional de registro de escrituras, el registro de una escritura defectuosa no transfiere la propiedad. Debido a esta situación jurídica, un comprador investiga todos los títulos anteriores para asegurarse de que no haya ningún defecto en ninguno de ellos que pueda crear incertidumbre sobre su título. En los Países Bajos, la ley de registro de escrituras se modificó para brindar protección a un tercero que haya adquirido una propiedad de buena fe basándose en la última escritura registrada con respecto a esa propiedad. El nuevo Código Civil de 1992 dispuso que 'si el derecho de un vendedor es defectuoso y el comprador ha vendido a un tercero de buena fe, el tercero se queda con la propiedad. '[ 11] Esta disposición, con ciertas limitaciones, proporciona una buena seguridad de título a un comprador de buena fe que confía en los registros del registro. Debido a esta disposición, un notario en los Países Bajos normalmente investiga solo la última escritura en lugar de revisar todas las escrituras hasta que se obtiene una buena raíz del título, que es la práctica en Francia y EE. UU.

Responsabilidad del gobierno por pérdida del verdadero propietario de la propiedad

En los Países Bajos, mientras que la seguridad del título se otorga a una persona que compra una propiedad de buena fe, el verdadero propietario que pierde su derecho debido a esta ley tampoco queda desprotegido. El gobierno está obligado a indemnizar a un verdadero propietario en los casos en que se le cause una pérdida sin su culpa. Del mismo modo, la Agencia Catastral también es responsable por sus errores que causan pérdida a una persona.[ 12]

El registrador examina la validez de las escrituras

En el sistema de registro de escrituras, el registrador juega un papel pasivo y no investiga la validez legal del contenido de una escritura. Está obligado a registrar cualquier escritura que se le presente si cumple con los requisitos procesales y legales. Corresponde a las partes investigar la validez del título antes de realizar una transacción. En los Países Bajos, sin cambiar sustancialmente esta posición legal, se ha autorizado al registrador a informar a las partes si cree que un vendedor no tiene un título válido o no está autorizado para transferir la propiedad. En tales casos, el registrador informa primero al notario, quien en la mayoría de los casos retira la escritura presentada por él en nombre de su cliente. En el improbable caso de que las partes insistan en el registro de tal escritura, el registrador está obligado a registrarlo. No obstante, el registrador puede volver a oponer objeciones al momento de dar efecto a esta operación en el catastro.[ 13]

Después de heredar un sistema de registro de escrituras convencional de Francia, los Países Bajos han introducido constantemente nuevos procedimientos y prácticas para mejorar el sistema y brindar un mejor servicio a las personas. El sistema de registro de escrituras de los Países Bajos está 'respaldando un mercado inmobiliario activo, con un nivel aceptable de seguridad'. En 1950, el parlamento holandés rechazó una propuesta para introducir el sistema de registro de títulos y sostuvo la opinión de que el sistema funcionaba tan bien en la práctica que la ley no necesitaba ser enmendada ampliamente. '[ 14]

Conclusión

El análisis de tres países en este artículo establece que la seguridad de los títulos de propiedad puede mejorarse en un sistema de registro de escrituras haciendo las modificaciones apropiadas en la ley y los procedimientos. Un aprendizaje importante de este análisis es que puede haber diferentes enfoques para mejorar un sistema de registro en función de la estructura legal y administrativa y los requisitos de un país. Un sistema jurídico no se puede importar como una tecnología. Lo mejor es permitir que la ley evolucione con las necesidades cambiantes del momento en un país. Es probable que un intento de imponer una ley extranjera en un país fracase.

Notas finales

[1] Simpson, S. Rowton. Land Law and Registration. London: Surveyor’s Publications (part of the Royal Institution of Chartered Surveyors), 1976, p. 96 [2] Barnett, Walter E. “Marketable Title Acts: Panacea or Pandemonium” Cornell Law Review 53, no. 1 (1967): 45-97 p. 51 [3] Agarwal, B. K. (2019). Land Registration Global Practices and Lessons for India. Pentagon Press LLP. [4] Barnett, Walter E. “Marketable Title Acts: Panacea or Pandemonium.” Cornell Law Review 53, no. 1 (1967): 45-97 [5] Glok, stephane. Real Property Law and Procedure in the EU—National Report France. European University Institute, 2016. [6] Glok, stephane. Real Property Law and Procedure in the EU—National Report France. European University Institute, 2016. [7] Gil, Stéphane. “The French Land Administration.” Permanent Committee on Cadastre in the European Union, 2002. [8] Louwman, Wim. “Advantages and Disadvantages of a Merger Organisation: The Case of the Kadaster—Netherlands.” 2017 [9] Willem Jan Wakker, Paul van der Molen, Christian Lemmen. “Land Registration and Cadastre in the Netherlands, and the role of cadastral boundaries: The application of GPS technology in the survey of cadastral boundaries.” Journal of Geospatial Engineering (The Hong Kong Institution of Engineering Surveyors) 5, no. 1 (June 2003): 3-10. [10] Kadaster, Netherlands. “Land Transaction and Registration Process in the Netherlands.” IPRA-CINDER, International Centre for Registration Law. [11] Louwman, Wim. “The Integration of the Cadastre and Public Registers in the Netherlands.” Permanent Committee on Cadastre in the European Union. [12] Hendrik Ploeger, Aart van Velten and Jaap Zevenbergen. “Real Property Law and Procedure in the EU-Report for the Netherlands.” European University Institute, 2016 [13] Hendrik Ploeger, Aart van Velten and Jaap Zevenbergen. “Real Property Law and Procedure in the EU-Report for the Netherlands.” European University Institute, 2016 [14] Zevenbergen, Jaap. System of Land Registration, Aspects and Effects. Netherlands Geodetic Commission, 2002.