Renforcement desécurité des titres dans l'enregistrement des actes : États-Unis, France et Pays-Bas

Renforcement de la sécurité des titres fonciers dans le système d'enregistrement des actes : enseignements tirés des États-Unis, de la France et des Pays-Bas

Les systèmes d'enregistrement foncier répandus dans le monde sont généralement classés en deux grandes catégories, à savoir. Système d'enregistrement des actes et système d'enregistrement des titres. Dans un article précédent sur ce blog « Land Registration Systems : A Global Perspective », les caractéristiques de base de ces deux systèmes ont été décrites. Dans de nombreux pays, dont l'Inde, le passage au système d'enregistrement des titres à partir du système d'enregistrement des actes existant fait l'objet d'un débat acharné. Il est très difficile de dire quel système est le meilleur car les deux systèmes sont largement utilisés dans les pays en développement comme dans les pays développés du monde entier. Dans le débat sur les mérites relatifs de deux systèmes, il ne faut pas perdre de vue le temps, les efforts et les ressources nécessaires pour passer d'un système bien établi à un autre. Le système d'enregistrement des titres repose sur des principes juridiques très différents de ceux du système d'enregistrement des actes. Le nouveau régime juridique requis pour le système d'enregistrement des titres peut prendre beaucoup de temps pour s'établir pleinement dans un nouveau pays.

Au contraire, le système existant peut être réformé rapidement avec beaucoup moins d'efforts. De nombreux pays ont réformé avec succès leur système d'enregistrement des actes. Dans cet article, une analyse comparative a été faite des systèmes d'enregistrement des actes de trois pays à savoir. aux États-Unis, en France et aux Pays-Bas. Tous trois sont des économies développées avec des marchés fonciers qui fonctionnent bien. D'autres pays envisageant de passer au système d'enregistrement des titres pourraient s'en inspirer et introduire une réforme de leurs systèmes d'enregistrement des actes en fonction de leurs exigences et de leurs conditions sociopolitiques.

Système d'enregistrement des actes aux États-Unis

La plupart des États des États-Unis suivent le système d'enregistrement des actes qui s'appelle ici le système d'enregistrement. Le premier Recording Act a été promulgué dans le Massachusetts en 1640, qui a introduit l'enregistrement des actes sur le continent américain dans le but d'éviter les transferts frauduleux [ 1 ] . Tous les États ont leurs propres lois sur l'enregistrement énonçant l'obligation légale d'enregistrement, les procédures de présentation des documents dans le registre et la manière de conserver l'enregistrement des documents enregistrés pour référence future. Normalement, les actes liés à la vente, à l'hypothèque, au bail à long terme, à la fiducie, aux droits de servitude et à d'autres instruments similaires affectant les droits sur la propriété doivent être enregistrés. La priorité d'un document enregistré par rapport à un document non enregistré diffère d'un État à l'autre.

Un acheteur potentiel fait effectuer une recherche de titre pour examiner les dossiers antérieurs d'une certaine durée, généralement soixante ans, afin de s'assurer qu'après la transaction proposée, un bon titre lui sera transféré. Ce processus implique deux professionnels; un abstracteur et un avocat qualifié. Un abstractor recherche dans tous les registres du registre et compile les détails de toutes les transactions liées au bien proposé à transférer sous la forme d'un «abstract». Sur la base de cet extrait, l'avocat donne son avis professionnel sur la légalité du titre du vendeur et sur tout risque éventuel de litige à l'avenir.

Index tenus par le Registre

La facilité et la précision d'une recherche de titre dépendent des index conservés dans le registre. Dans les États de l'est des États-Unis, l'indice est basé sur les noms des parties impliquées dans les transactions et s'appelle l'« indice de concédant-bénéficiaire ». Dans cet index, les transactions sont notées par rapport aux noms des concédants (celui qui transfère les droits sur la propriété) classés par ordre alphabétique avec des détails comme le nom du concessionnaire (celui qui acquiert les droits), la référence du document, la description de la propriété, etc. Il existe un autre index dans lequel les transactions sont notées par rapport aux noms des bénéficiaires classés par ordre alphabétique. Comme les transactions ne sont pas indexées en référence aux attributs des propriétés individuelles, il est fastidieux de retracer toutes les transactions relatives à une propriété via l'index concédant-bénéficiaire. Ce processus est également susceptible d'erreurs.

Les États occidentaux, conformément à leurs lois, exigent le maintien d'index basés sur les parcelles ou sur les parcelles, en plus d'un index concédant-bénéficiaire. La propriété est identifiée sur une carte qui est principalement une carte tenue par les autorités fiscales et le numéro d'enregistrement de l'acte et d'autres détails sont liés à cet emplacement géographique. Il est beaucoup plus facile de rechercher des titres via un index basé sur les secteurs, car toutes les transactions liées à une propriété peuvent être trouvées au même endroit. Cependant, comme les États-Unis ne disposent pas d'un système uniforme d'identification de l'emplacement géographique d'une propriété, il est très difficile de maintenir des index basés sur les secteurs. Le résultat est qu'en dépit des dispositions légales, les index des secteurs ne sont pas maintenus dans la plupart des États.[ 2]

Échec de l'expérience avec l'enregistrement du titre

De 1895 à 1917, dix-neuf États ont promulgué des lois sur l'enregistrement des titres. Il a été introduit en tant que système d'enregistrement facultatif parallèlement à l'enregistrement des actes dans l'espoir que les propriétaires fonciers se présenteraient pour enregistrer leurs titres afin de profiter d'un titre garanti dans le cadre du nouveau système. Cependant, il s'est avéré par la suite que cette attente était mal placée et que les gens préféraient généralement l'enregistrement des actes à l'enregistrement des titres.

De nombreux États ont depuis abrogé les lois sur l'enregistrement des titres. À l'heure actuelle, seuls huit États ont mis en place des lois sur l'enregistrement des titres. Parmi eux, seuls le Minnesota, le Massachusetts et Hawaï suivent ce système dans tous les comtés parallèlement à l'enregistrement des actes. Dans les cinq autres États, à savoir le Colorado, la Géorgie, la Caroline du Nord, l'Ohio et Washington, ce système n'existe que dans quelques comtés chacun[ 3]. Ainsi, l'expérience du système d'enregistrement des titres n'a pas été couronnée de succès aux États-Unis.

Assurance titres

L'assurance titres est une pratique novatrice qui offre la sécurité du titre à l'acheteur d'une propriété. Au moment de l'achat d'une propriété, un acheteur achète normalement une police d'assurance titres qui l'assure contre toute perte future due à tout défaut dans le titre du vendeur ou à toute charge non détectée sur la propriété. Normalement, les banques qui financent la propriété prennent également une politique similaire pour protéger leur prêt en cas de litige sur la propriété survenant à l'avenir. Dans le cas de ces polices, une prime unique est payable au moment de l'achat et la couverture d'assurance dure jusqu'à ce que la propriété appartienne à la personne qui a acheté la police.

Différence entre l'assurance titres et les autres types d'assurance

L'assurance titres est un produit unique qui diffère à bien des égards des autres types d'assurance comme l'assurance vie et l'assurance dommages. Alors que d'autres types d'assurance indemnisent un assuré contre des événements futurs, les polices d'assurance titres indemnisent un acheteur et un prêteur contre les pertes causées par des vices de titre ayant leur source dans des événements passés.

Avant d'émettre une police d'assurance titres pour une propriété, la compagnie d'assurance recherche des dossiers antérieurs pour détecter tout vice de titre ou toute charge sur la propriété. Si une telle chose est trouvée, la compagnie d'assurance conseille à l'acheteur de prendre les mesures nécessaires pour éliminer le défaut. Une police n'est pas émise tant que tous les défauts du titre de propriété détectés au moment de l'achat n'ont pas été supprimés. Ainsi, l'assurance titres fonctionne sur le modèle de « l'élimination du risque » plutôt que sur un modèle de « prise en charge du risque » dans d'autres types d'assurance.

L'assurance titres aux États-Unis est populaire en raison des lacunes du système de tenue des dossiers d'enregistrement. Même après une recherche approfondie des dossiers par un abstracteur professionnel et l'avis d'un avocat qualifié, l'acheteur et le prêteur ne sont pas sûrs du transfert d'un titre de propriété sans vice. Une police d'assurance titres garantit à l'acheteur d'indemniser toute perte future due à tout défaut non détecté dans le titre. Ainsi, l'assurance titres aux États-Unis remplit la même fonction que celle qui est remplie par les fonds d'indemnisation ou d'assurance parrainés par le gouvernement dans le système d'enregistrement des titres de l'Australie et de l'Angleterre.

Titre Plantes

Comme nous l'avons vu précédemment, dans la plupart des États des États-Unis, seuls les index concédants-bénéficiaires sont conservés. Il est très fastidieux d'effectuer une recherche précise des titres dans ces index. Pour réduire leur risque, les compagnies d'assurance titres s'appuient davantage sur les registres tenus par elles ou par d'autres sociétés privées. Ces registres sont conservés dans un établissement unique appelé 'Title Plant' qui est une compilation de tous les documents pouvant avoir un impact sur le titre de propriété. Ces registres comprennent les dossiers, documents, cartes, actes, etc. déposés auprès du greffe, des tribunaux et de l'administration fiscale. Une usine de titre contient également des résumés antérieurs et des opinions d'avocats concernant les propriétés. Les enregistrements de propriété dans une usine de titres sont indexés par l'emplacement géographique d'une propriété, ce qui facilite la recherche du titre d'une propriété.

Ces usines de titres peuvent appartenir à la compagnie d'assurance titres ou à une société distincte. Les usines de titres acquièrent les détails de toutes les transactions foncières auprès du bureau du registraire et les réorganisent en fonction de l'emplacement géographique de la propriété. Ils tiennent ces registres à jour en permanence en prenant chaque jour les résumés nécessaires au bureau du registraire.

Actes de titres négociables

La promulgation de Marketable Title Acts est une importante réforme introduite aux États-Unis pour améliorer le fonctionnement du système d'enregistrement des actes. Environ un tiers des États ont adopté ce type de législation. Une loi sur les titres négociables vise à éliminer certains anciens intérêts dans la propriété en mettant un délai à leur continuation s'ils ne sont pas revendiqués conformément aux dispositions de la loi. Ces anciens intérêts peuvent ne pas apparaître du tout dans le registre du registre et ne seraient donc pas découverts par une recherche de titre. Avec la loi sur les titres négociables en place, un acheteur est assuré d'un bon titre sans défaut si rien de négatif n'apparaît dans les enregistrements antérieurs de la période, principalement quarante ans, spécifiée dans la loi [4].

Enregistrement d'acte en France

L'obligation d'enregistrement des transactions foncières a été introduite pour la première fois en France en 1798, puis abolie par le Code civil français de 1804. L'enregistrement a été réintroduit en 1855 avec la promulgation de la loi sur l'enregistrement foncier.

La première étape dans la réalisation d'une opération de vente est la signature d'un accord préalable entre le vendeur et l'acheteur. Normalement, une partie de la contrepartie de la vente est échangée à ce stade. Après cela, un notaire est engagé par les parties pour préparer l'acte de vente. Il procède à la vérification des titres, des hypothèques, des droits de servitude, des restrictions d'urbanisme, des droits de préemption, etc., avant de préparer l'acte de vente qui sera signé par les parties et les témoins. Dans ce processus, la chaîne des propriétaires précédents des trente dernières années est normalement retracée.[ 5]

L'institution du notaire en France est considérée comme très fiable et offre une sécurité de titre adéquate à l'acheteur. Un notaire est chargé de rechercher l'état de la propriété dans les registres du cadastre afin de s'assurer qu'aucun fait ne passe inaperçu qui pourrait affecter le titre de l'acheteur après la vente. En cas de déchéance de ce chef, il pourra être poursuivi par les parties en réparation du préjudice éventuel.

Pour éviter toute ambiguïté, un acte doit être rédigé dans des formats normalisés, comme le prescrit la loi. Lors de l'inscription, un exemplaire de l'acte est relié au registre des publications et l'original est retourné au demandeur avec la date de dépôt et le numéro de référence du registre.

Registre responsable des informations incorrectes

Les archives du bureau de la publicité foncière sont accessibles au public. A la demande d'une personne qui justifie de son intérêt légitime pour un bien, le registre est tenu de fournir toutes les informations relatives à la propriété et aux autres droits sur ce bien. Le registre est également responsable de toute perte subie par toute personne en raison d'informations incomplètes ou incorrectes fournies par le registre.

Effet de l'enregistrement

En France, le transfert de propriété est réalisé dès qu'un acte est passé entre les parties. L'enregistrement n'est requis que pour l'opposabilité aux tiers . [ 6] Comme c'est la pratique dans la plupart des pays suivant le système d'enregistrement des actes, le greffier n'examine que les formalités d'enregistrement telles que la bonne exécution, l'identification des parties, le paiement des frais d'enregistrement, etc., sans examiner la validité des droits impliqués dans la transaction. L'enregistrement n'attribue une priorité à la transaction pour résoudre tout différend que lorsque plusieurs transactions conflictuelles liées au même terrain sont exécutées. Dans le cas de deux actes enregistrés concurrents portant sur le même bien, la priorité est décidée selon la date d'enregistrement, quelle que soit la date d'exécution.

Cadastre

La France, comme la plupart des pays d'Europe continentale, a une longue histoire de maintien du cadastre aux fins d'évaluation et de perception de l'impôt foncier. Il est tenu par la Direction Générale des Impôts de France. Le cadastre comprend, pour chaque propriété, un plan cadastral, le numéro d'identification cadastrale, la superficie, l'adresse, les coordonnées du propriétaire et le relevé des transactions successives dans la propriété.[ 7] Il est ouvert au public pour consultation et obtention de copies.

Limites de propriété

La qualité des plans cadastraux en France est insuffisante pour déterminer les limites précises entre les parcelles. Par conséquent, les pouvoirs publics ne délimitent pas les frontières juridiques entre les propriétés privées. En cas de litige à ce titre, les propriétaires font appel à un géomètre privé qualifié pour fixer les limites. Si les propriétaires s'entendent entre eux sur les limites fixées par l'arpenteur, ils signent une entente à cet effet; sinon, ils ont la possibilité de régler l'affaire devant le tribunal civil.

Dossier Immobilier

Un inconvénient majeur d'un enregistrement d'acte est que les droits ne sont pas enregistrés en référence à une propriété identifiée de manière unique. Cela rend la recherche du statut d'une propriété très longue et fastidieuse. Aux États-Unis, ce problème a été résolu par des centrales de titres privées et des agences d'assurance titres. La France a surmonté cet inconvénient en introduisant un nouveau document dans le cadastre appelé "dossier immobilier". L'introduction du « fichier immobilier » en 1955 a été une réforme majeure qui a grandement amélioré le fonctionnement du système d'enregistrement des actes en France. Dans ce document, les détails de tous les titulaires de droits et les transactions sont mentionnés par rapport à une propriété identifiée de manière unique. Chaque propriété est décrite selon sa description au cadastre.

Cadastre et dossier immobilier en conformité

Le cadastre et le fichier immobilier, bien que tenus par des autorités différentes, sont tenus en correspondance par un échange régulier d'informations. La référence parcellaire d'un bien dans le fichier immobilier est obligatoirement basée sur le cadastre et les informations de propriété dans le cadastre sont entièrement issues du fichier immobilier. Cependant, un cadastre peut ne pas toujours indiquer l'état à jour de la propriété et des autres droits sur la propriété, dont la source authentique est uniquement le dossier immobilier.

Enregistrement d'acte aux Pays-Bas

Le système d'enregistrement foncier des Pays-Bas est largement basé sur le système français. Comme en France, les actes liés aux transactions foncières sont inscrits au registre et les cartes liées aux autres attributs fonciers sont conservées au cadastre.

Afin d'offrir une meilleure sécurité de titre aux propriétaires fonciers, de nombreuses modifications ont été introduites dans le système d'enregistrement. En raison de ces modifications, le système néerlandais est parfois qualifié de « système de semi-titres ».[ 8] Au lieu d'entrer dans les détails procéduraux du système néerlandais qui est largement similaire au système d'enregistrement des actes en France, les réformes apportées en le système sera décrit ici.

Agence unique pour l'enregistrement des actes et le cadastre

Dans chaque système d'enregistrement des actes, un index des actes enregistrés est créé pour faciliter l'enquête sur le titre du propriétaire. Dans un tel index, les transactions sont organisées selon les noms des vendeurs et des acheteurs. A partir de cet indice, il est très difficile de connaître les droits sur un terrain. En France, ce problème a été résolu par la création d'un fichier immobilier dans lequel les droits sont inscrits sur des propriétés identifiées de manière unique. Les Pays-Bas ont fait un pas de plus dans cette direction. En 1927, un seul officier est chargé du registre des actes et du cadastre. La préparation d'un index distinct par le registraire a également été interrompue. Désormais, le registre cadastral sert d'index pour les transactions foncières enregistrées dans le registre. Cette étape a assuré une correspondance complète entre le cadastre et le registre. [9]

Inscription obligatoire pour le transfert de titre

Normalement, dans le système d'enregistrement des actes, le titre est transféré lorsqu'un contrat valide est exécuté entre les parties et qu'une contrepartie est échangée. L'inscription de l'acte n'est requise que pour son opposabilité aux tiers. Cependant, aux Pays-Bas, le titre n'est pas transféré tant que l'acte n'est pas enregistré au registre. Mais l'enregistrement de l'acte ne garantit toujours pas le titre. En d'autres termes, l'inscription de l'acte est l'une des conditions nécessaires mais pas les seules du transfert de propriété.[ 10]

Garantie de titre d'un acheteur de bonne foi

Dans un système d'enregistrement d'acte conventionnel, l'enregistrement d'un acte défectueux ne transfère pas la propriété. En raison de cette situation juridique, un acheteur enquête sur tous les actes antérieurs pour s'assurer qu'il n'y a aucun défaut dans l'un d'eux qui pourrait créer une incertitude quant à son titre. Aux Pays-Bas, la loi sur l'enregistrement des actes a été modifiée pour accorder une protection à un tiers qui a acquis une propriété de bonne foi en se fondant sur le dernier acte enregistré à l'égard de cette propriété. Le nouveau Code civil de 1992 prévoyait que « si le droit du vendeur est défectueux et que l'acheteur a vendu à un tiers de bonne foi, le tiers conserve la propriété. '[ 11] Cette disposition, avec certaines limitations, offre une bonne sécurité de propriété à un acheteur de bonne foi qui se fie aux registres du registre. En raison de cette disposition, un notaire aux Pays-Bas n'enquête normalement que sur le dernier acte au lieu de filtrer tous les actes jusqu'à ce qu'une bonne racine du titre soit obtenue, ce qui est la pratique en France et aux États-Unis.

Responsabilité du gouvernement en cas de perte subie par le véritable propriétaire du bien

Aux Pays-Bas, alors que la sécurité du titre est fournie à une personne qui achète une propriété de bonne foi, le véritable propriétaire qui perd son droit à cause de cette loi n'est pas non plus laissé sans protection. Le gouvernement est tenu d'indemniser un véritable propriétaire dans les cas où une perte lui est causée sans sa faute. De même, l'Agence cadastrale est également responsable de ses erreurs causant des pertes à une personne.[ 12]

Le greffier examine la validité des actes

Dans le système d'enregistrement des actes, le greffier joue un rôle passif et n'enquête pas sur la validité juridique du contenu d'un acte. Il est mandaté pour enregistrer tout acte qui lui est présenté s'il remplit les conditions procédurales et légales. Il appartient aux parties de vérifier la validité du titre avant de conclure une transaction. Aux Pays-Bas, sans modifier substantiellement cette situation juridique, l'officier de l'état civil a été autorisé à informer les parties s'il pense qu'un vendeur n'a pas de titre valable ou n'est pas autorisé à transférer la propriété. Dans ce cas, l'officier de l'état civil en informe au préalable le notaire qui, dans la plupart des cas, retire l'acte qu'il a déposé au nom de son client. Dans le cas improbable où les parties insistent pour l'enregistrement d'un tel acte, l'officier de l'état civil est tenu de l'enregistrer. Toutefois, l'officier de l'état civil peut à nouveau faire opposition au moment de donner effet à cette transaction au cadastre.[ 13]

Après avoir hérité d'un système d'enregistrement conventionnel des actes de la France, les Pays-Bas ont constamment introduit de nouvelles procédures et pratiques pour améliorer le système afin d'offrir un meilleur service à la population. Le système d'enregistrement des actes des Pays-Bas « soutient un marché foncier actif, avec un niveau de sécurité acceptable ». En 1950, le parlement néerlandais a décliné une proposition visant à introduire le système d'enregistrement des titres et a estimé que le «système fonctionnait si bien dans la pratique que la loi n'avait pas besoin d'être modifiée en profondeur. '[ 14]

Conclusion

L'analyse de trois pays dans cet article établit que la sécurité des titres fonciers peut être renforcée dans un système d'enregistrement des actes en apportant les modifications appropriées à la législation et aux procédures. Un enseignement important de cette analyse est qu'il peut y avoir différentes approches pour améliorer un système d'enregistrement en fonction de la structure de la loi et de l'administration et des exigences d'un pays. Un système juridique ne s'importe pas comme une technologie. Il est préférable de permettre à la loi d'évoluer avec les besoins changeants de l'époque dans un pays. Une tentative d'imposer une loi sur les étrangers à un pays est susceptible d'échouer.

Notes de fin

[1] Simpson, S. Rowton. Land Law and Registration. London: Surveyor’s Publications (part of the Royal Institution of Chartered Surveyors), 1976, p. 96 [2] Barnett, Walter E. “Marketable Title Acts: Panacea or Pandemonium” Cornell Law Review 53, no. 1 (1967): 45-97 p. 51 [3] Agarwal, B. K. (2019). Land Registration Global Practices and Lessons for India. Pentagon Press LLP. [4] Barnett, Walter E. “Marketable Title Acts: Panacea or Pandemonium.” Cornell Law Review 53, no. 1 (1967): 45-97 [5] Glok, stephane. Real Property Law and Procedure in the EU—National Report France. European University Institute, 2016. [6] Glok, stephane. Real Property Law and Procedure in the EU—National Report France. European University Institute, 2016. [7] Gil, Stéphane. “The French Land Administration.” Permanent Committee on Cadastre in the European Union, 2002. [8] Louwman, Wim. “Advantages and Disadvantages of a Merger Organisation: The Case of the Kadaster—Netherlands.” 2017 [9] Willem Jan Wakker, Paul van der Molen, Christian Lemmen. “Land Registration and Cadastre in the Netherlands, and the role of cadastral boundaries: The application of GPS technology in the survey of cadastral boundaries.” Journal of Geospatial Engineering (The Hong Kong Institution of Engineering Surveyors) 5, no. 1 (June 2003): 3-10. [10] Kadaster, Netherlands. “Land Transaction and Registration Process in the Netherlands.” IPRA-CINDER, International Centre for Registration Law. [11] Louwman, Wim. “The Integration of the Cadastre and Public Registers in the Netherlands.” Permanent Committee on Cadastre in the European Union. [12] Hendrik Ploeger, Aart van Velten and Jaap Zevenbergen. “Real Property Law and Procedure in the EU-Report for the Netherlands.” European University Institute, 2016 [13] Hendrik Ploeger, Aart van Velten and Jaap Zevenbergen. “Real Property Law and Procedure in the EU-Report for the Netherlands.” European University Institute, 2016 [14] Zevenbergen, Jaap. System of Land Registration, Aspects and Effects. Netherlands Geodetic Commission, 2002.