Verbetering van de veiligheid van landtitels in akteregistratie: de VS, Frankrijk en Nederland

Verbetering van de beveiliging van landtitels in het akteregistratiesysteem: lessen uit de VS, Frankrijk en Nederland

Landregistratiesystemen die in de wereld gangbaar zijn, worden over het algemeen onderverdeeld in twee brede categorieën, namelijk. Akte Registratie Systeem en Titel Registratie systeem. In een eerder artikel op deze blog ' Landregistratiesystemen: een mondiaal perspectief' werden de basiskenmerken van deze twee systemen beschreven. In veel landen, waaronder India, is de overstap naar het titelregistratiesysteem van het bestaande akteregistratiesysteem een punt van felle discussie. Het is erg moeilijk om te zeggen welk systeem beter is, omdat beide systemen veel worden gebruikt in zowel ontwikkelingslanden als ontwikkelde landen over de hele wereld. Bij het debatteren over de relatieve verdiensten van twee systemen, mag men de tijd, moeite en middelen die nodig zijn om van het ene gevestigde systeem naar het andere over te schakelen, niet uit het oog verliezen. Het titelregistratiesysteem is gebaseerd op juridische principes die sterk verschillen van die in het akteregistratiesysteem. Het nieuwe wettelijke regime dat vereist is voor het titelregistratiesysteem kan lang duren om zich volledig te vestigen in een nieuw land.

Integendeel, het bestaande systeem kan met veel minder inspanning snel worden hervormd. Veel landen hebben hun aktenregistratiesysteem met succes hervormd. In dit artikel is een vergelijkende analyse gemaakt van de akteregistratiesystemen van drie landen, te weten. de VS, Frankrijk en Nederland. Alle drie zijn het ontwikkelde economieën met goed functionerende grondmarkten. Andere landen die overwegen over te stappen op het titelregistratiesysteem, kunnen een voorbeeld van hen nemen en hervormingen doorvoeren in hun akteregistratiesystemen volgens hun vereisten en sociaal-politieke omstandigheden.

Akte-registratiesysteem in de VS

De meeste staten in de VS volgen het akteregistratiesysteem dat daar het Recording System wordt genoemd. De eerste Recording Act werd in 1640 in Massachusetts uitgevaardigd, waarmee akteregistratie op het Amerikaanse continent werd ingevoerd met als doel frauduleuze vervoermiddelen te vermijden [1]. Alle staten hebben hun eigen registratiewetten waarin de wettelijke registratievereiste, procedures voor de presentatie van documenten in het register en de manier waarop de registratie van geregistreerde documenten wordt bewaard voor toekomstig gebruik, zijn vastgelegd. Normaal gesproken moeten akten met betrekking tot verkoop, hypotheek, erfpacht, trust, erfdienstbaarheid en andere soortgelijke instrumenten die van invloed zijn op de rechten op het onroerend goed worden geregistreerd. De prioriteit van een geregistreerd document in vergelijking met een niet-geregistreerd document verschilt van staat tot staat.

Een kandidaat-koper laat een eigendomsonderzoek uitvoeren om de historische gegevens van een bepaalde tijd, meestal zestig jaar, te onderzoeken om er zeker van te zijn dat na de voorgestelde transactie een goede eigendomstitel op hem wordt overgedragen. Bij dit proces zijn twee professionals betrokken; een abstractor en een gekwalificeerde advocaat. Een abstractor doorzoekt alle registers van het register en verzamelt details van alle transacties met betrekking tot het onroerend goed dat wordt overgedragen in de vorm van een 'abstract'. Op basis van dit abstract geeft de advocaat zijn professionele mening over de wettigheid van de titel van de verkoper en het eventuele risico van rechtszaken in de toekomst.

Indexen bijgehouden door het register

Het gemak en de nauwkeurigheid van het zoeken naar titels hangt af van de indexen die in het register worden bijgehouden. In de oostelijke staten van de VS is de index gebaseerd op de namen van de bij transacties betrokken partijen en wordt de 'grantor-grantee index' genoemd. In deze index worden transacties genoteerd aan de hand van de namen van de schenkers (degene die de rechten op het onroerend goed overdraagt), alfabetisch gerangschikt met details zoals de naam van de gerechtigde (degene die de rechten verwerft), documentreferentie, beschrijving van het onroerend goed, enz. Er is nog een index waarin transacties worden genoteerd op alfabetische volgorde van de namen van de begunstigden. Omdat transacties niet worden geïndexeerd op basis van de attributen van individuele eigendommen, is het een vervelende klus om alle transacties met betrekking tot een eigendom te traceren via de index van concessieverleners. Dit proces is ook vatbaar voor fouten.

De westerse staten vereisen volgens hun wetten het onderhoud van op pakketten of traktaten gebaseerde indexen, naast een concessieverlener-index. Het onroerend goed wordt geïdentificeerd op een kaart die meestal een kaart is die wordt bijgehouden door de belastingdienst en het registratienummer van de akte en andere details zijn gekoppeld aan deze geografische locatie. Het is veel gemakkelijker om titels te zoeken via een op traktaten gebaseerde index, omdat alle transacties met betrekking tot een onroerend goed op één plaats kunnen worden gevonden. Aangezien de VS echter geen uniform systeem hebben voor de identificatie van de geografische locatie van een onroerend goed, is het erg moeilijk om op tractaten gebaseerde indexen bij te houden. Het resultaat is dat, ondanks wettelijke bepalingen, in de meeste staten geen traktaatindexen worden bijgehouden .[ 2]

Mislukt experiment met titelregistratie

Van 1895 tot 1917 hebben negentien staten wetten voor titelregistratie uitgevaardigd. Het werd geïntroduceerd als een optioneel registratiesysteem naast akteregistratie met de verwachting dat landeigenaren naar voren zouden komen om hun titels te registreren om te profiteren van een beveiligde titel onder het nieuwe systeem. Later werd echter ervaren dat deze verwachting niet op zijn plaats was en dat mensen over het algemeen de voorkeur gaven aan akteregistratie boven eigendomsregistratie.

Veel staten hebben sindsdien de wetten op titelregistratie ingetrokken. Op dit moment hebben slechts acht staten wetten voor titelregistratie. Onder hen volgen alleen Minnesota, Massachusetts en Hawaï dit systeem in alle provincies naast de registratie van aktes. In de andere vijf staten, namelijk Colorado, Georgia, North Carolina, Ohio en Washington, bestaat dit systeem slechts in een paar county's elk [3]. Zo is het experiment met het titelregistratiesysteem in de VS niet succesvol geweest.

Titel verzekering

Eigendomsverzekering is een innovatieve praktijk om de koper van een onroerend goed zekerheid te bieden. Op het moment van aankoop van een onroerend goed koopt een koper normaal gesproken een titelverzekering die hem verzekert tegen eventuele toekomstige verliezen als gevolg van een defect in de titel van de verkoper of enige niet-ontdekte bezwaring op het onroerend goed. Normaal gesproken nemen banken die het onroerend goed financieren ook een soortgelijk beleid om hun lening te beschermen in geval van een geschil over het onroerend goed dat zich in de toekomst voordoet. In het geval van deze polissen is een eenmalige premie verschuldigd op het moment van aankoop en duurt de verzekeringsdekking totdat het onroerend goed eigendom is van de persoon die de polis heeft gekocht.

Verschil tussen titelverzekering en andere soorten verzekeringen

Een eigendomsverzekering is een uniek product dat in veel opzichten verschilt van andere soorten verzekeringen, zoals levensverzekeringen en ongevallenverzekeringen. Terwijl andere soorten verzekeringen een verzekerde schadeloos stellen voor toekomstige gebeurtenissen, vergoeden eigendomsverzekeringen een koper en een geldschieter tegen de verliezen die worden veroorzaakt door eigendomsgebreken die hun oorsprong vinden in gebeurtenissen in het verleden.

Voordat de verzekeringsmaatschappij een titelverzekering voor een onroerend goed afgeeft, zoekt de verzekeringsmaatschappij in het verleden naar records om eventuele gebreken in de titel of enige bezwaring op het onroerend goed op te sporen. Als iets dergelijks wordt gevonden, adviseert de verzekeringsmaatschappij de koper om de nodige stappen te ondernemen om het defect te verhelpen. Een polis wordt pas uitgegeven als alle gebreken in de titel van het onroerend goed die op het moment van aankoop zijn ontdekt, zijn verwijderd. Titelverzekering werkt dus volgens het model van 'risico-eliminatie' in plaats van een model van 'risico-aanname' in andere soorten verzekeringen.

Titelverzekering in de VS is populair vanwege tekortkomingen in het systeem voor het bijhouden van registratiegegevens. Zelfs na een grondig onderzoek van de archieven door een professionele abstractor en de mening van een gekwalificeerde advocaat, zijn de koper en de geldschieter niet zeker van de overdracht van een defectvrije titel van het onroerend goed. Een titelverzekeringspolis verzekert de koper dat hij eventuele toekomstige verliezen als gevolg van een onopgemerkt defect in de titel zal vergoeden. De titelverzekering in de VS vervult dus dezelfde functie als door de overheid gesponsorde schadevergoedings- of verzekeringsfondsen in het titelregistratiesysteem van Australië en Engeland.

Titel planten

Zoals eerder is besproken, worden in de meeste staten van de VS alleen indexen van concessiegevers en begunstigden bijgehouden. Het is erg omslachtig om deze indexen nauwkeurig op titel te doorzoeken. Om hun risico te verminderen, vertrouwen verzekeringsmaatschappijen meer op de administratie die door hen of andere particuliere bedrijven wordt bijgehouden. Dergelijke records worden bijgehouden in een uniek etablissement genaamd 'Title Plant', een compilatie van alle documenten die van invloed kunnen zijn op de eigendomstitel. Deze archieven omvatten bestanden, documenten, kaarten, akten, enz. die zijn ingediend bij de griffier, rechtbanken en belastingautoriteiten. Een titelplant bevat ook eerdere samenvattingen en meningen van advocaten over eigendommen. Eigendomsrecords in een titelplant worden geïndexeerd op basis van de geografische locatie van een eigendom, waardoor het gemakkelijker wordt om naar de titel van een eigendom te zoeken.

Deze titelplanten kunnen eigendom zijn van de titelverzekeringsmaatschappij of van een afzonderlijke onderneming. Titelplanten verwerven details van alle landtransacties van het kantoor van de registrar en herschikken ze volgens de geografische locatie van het onroerend goed. Ze houden deze gegevens voortdurend up-to-date door elke dag de nodige samenvattingen van het kantoor van de griffier te halen.

Verhandelbare titelhandelingen

De inwerkingtreding van Marketable Title Acts is een belangrijke hervorming die in de VS is ingevoerd om de werking van het akteregistratiesysteem te verbeteren. Ongeveer een derde van de staten heeft dit soort wetgeving ingevoerd. Een wet op verhandelbare titels heeft tot doel bepaalde oude belangen in het onroerend goed te elimineren door een tijdslimiet te stellen aan hun voortzetting als ze niet worden beweerd volgens de bepalingen van de wet. Dergelijke oude interesses verschijnen mogelijk helemaal niet in het register van het register en worden daarom niet ontdekt door een titelonderzoek. Met de Wet op de verhandelbare titel is een koper verzekerd van een goede eigendomstitel zonder gebreken als er niets ongunstigs verschijnt in de historische verslagen van de periode, meestal veertig jaar, gespecificeerd in de wet. [4]

Akteregistratie in Frankrijk

De registratievereiste van grondtransacties werd voor het eerst ingevoerd in Frankrijk in 1798, dat later werd afgeschaft door het Franse Burgerlijk Wetboek van 1804. De registratie werd opnieuw ingevoerd in 1855 met de inwerkingtreding van de Landregistratiewet.

De eerste stap bij het uitvoeren van een verkooptransactie is het ondertekenen van een voorlopige overeenkomst door de verkoper en de koper. Normaal gesproken wordt in dit stadium een deel van de verkoopprijs uitgewisseld. Hierna wordt door partijen een notaris ingeschakeld om de koopakte op te stellen. Hij voltooit de verificatie van titel, hypotheken, erfdienstbaarheidsrechten, planningsbeperkingen, voorkooprechten, enz. Voordat hij de verkoopakte voorbereidt die door de partijen en getuigen moet worden ondertekend. In dit proces wordt normaal gesproken de keten van vorige eigenaren van de afgelopen dertig jaar getraceerd.[ 5]

De instelling van de notaris in Frankrijk wordt als zeer betrouwbaar beschouwd en biedt voldoende eigendomszekerheid aan de koper. Een notaris is verantwoordelijk voor het doorzoeken van de status van het onroerend goed in de registers van het kadaster om ervoor te zorgen dat geen enkel feit onopgemerkt blijft dat de titel van de koper na de verkoop kan beïnvloeden. In geval van verval op deze rekening kan hij door de partijen worden gedagvaard om eventuele schade te vergoeden.

Om elke dubbelzinnigheid te voorkomen, moet een akte worden geschreven in gestandaardiseerde formaten zoals voorgeschreven in de wet. Bij de inschrijving wordt één exemplaar van de akte ingebonden in het openbaarmakingsregister en wordt het origineel met de datum van neerlegging en het referentienummer van het register aan de aanvrager teruggegeven.

Register aansprakelijk voor onjuiste informatie

De registers van het kadaster zijn voor het publiek toegankelijk. Op verzoek van een persoon die blijk geeft van zijn rechtmatig belang bij een onroerend goed, is het register verplicht alle informatie te verstrekken met betrekking tot de eigendomsrechten en andere rechten op dat onroerend goed. Het register is ook verantwoordelijk voor eventuele schade die een persoon lijdt als gevolg van onvolledige of onjuiste informatie die door het register is verstrekt.

Effect van registratie

In Frankrijk is de eigendomsoverdracht voltooid zodra een akte door de partijen is verleden. Registratie is alleen vereist voor afdwingbaarheid tegen derden. [ 6] Zoals gebruikelijk is in de meeste landen die het akteregistratiesysteem volgen, onderzoekt de griffier alleen de formaliteiten van registratie, zoals correcte uitvoering, identificatie van partijen, betaling van registratierechten, enz., zonder de geldigheid van de bij de transactie betrokken rechten te onderzoeken. De registratie kent alleen een prioriteit toe aan de transactie om een geschil op te lossen wanneer meer dan één conflicterende transactie met betrekking tot hetzelfde land wordt uitgevoerd. In het geval van twee concurrerende geregistreerde akten met betrekking tot hetzelfde eigendom, wordt de voorrang bepaald op basis van de datum van registratie, ongeacht de datum van verleden.

Kadaster

Frankrijk heeft, net als de meeste landen van continentaal Europa, een lange geschiedenis van het bijhouden van het kadaster voor de beoordeling en inning van belasting op grond. Het wordt onderhouden door de Algemene Belastingdienst van Frankrijk. Het kadaster omvat voor elk eigendom een kadastrale kaart, kadastraal identificatienummer, gebied, adres, details van de eigenaar en het verslag van opeenvolgende transacties in het onroerend goed. [ 7] Het is open voor het publiek voor inspectie en het verkrijgen van kopieën.

Eigendomsgrenzen

De kwaliteit van kadastrale kaarten in Frankrijk is onvoldoende om de precieze grenzen tussen percelen te bepalen. Daarom bakenen overheidsinstanties geen wettelijke grenzen af tussen privé-eigendommen. In het geval van een geschil over dit account, huren eigenaren een gekwalificeerde privé-expert in om de grenzen vast te stellen. Als de eigenaars het onderling eens zijn over de door de landmeter vastgestelde grenzen, tekenen ze een overeenkomst ter zake; anders hebben ze de mogelijkheid om de zaak voor de civiele rechter te regelen.

Vastgoeddossier

Een groot nadeel van een akteregistratie is dat rechten niet worden vastgelegd met verwijzing naar een uniek geïdentificeerd onroerend goed. Dit maakt het zoeken naar de status van een woning zeer omslachtig en tijdrovend. In de VS is dit probleem opgelost door private Title Plants en verzekeringsmaatschappijen. Frankrijk heeft dit nadeel ondervangen door een nieuw document in het kadaster in te voeren, het 'vastgoeddossier'. De invoering van het 'vastgoeddossier' in 1955 was een ingrijpende hervorming die de werking van het akteregistratiesysteem van Frankrijk sterk heeft verbeterd. In dit document worden de details van alle rechthebbenden en transacties vermeld tegen een uniek geïdentificeerd object. Elke eigenschap wordt beschreven volgens de beschrijving in het kadaster.

Kadaster- en Vastgoeddossier in Conformiteit

Hoewel het kadaster en het vastgoeddossier door verschillende autoriteiten worden bijgehouden, worden ze met elkaar in overeenstemming gehouden door regelmatige uitwisseling van informatie. De perceelsreferentie van een pand in het vastgoeddossier is verplicht gebaseerd op het kadaster en de eigendomsinformatie in het kadaster is volledig afkomstig uit het vastgoeddossier. Het is echter mogelijk dat een kadaster niet altijd de actuele status van de eigendoms- en andere rechten op het onroerend goed weergeeft, waarvan de authentieke bron alleen het vastgoeddossier is.

Akteregistratie in Nederland

Het kadastersysteem van Nederland is grotendeels gebaseerd op het Franse systeem. Net als in Frankrijk worden akten met betrekking tot transacties in het land geregistreerd in het register en worden kaarten die zijn gekoppeld aan andere attributen van het land bijgehouden in het kadaster.

Om de landeigenaren meer zekerheid van eigendom te bieden, zijn er veel wijzigingen aangebracht in het registratiesysteem. Vanwege deze wijzigingen wordt het Nederlandse systeem soms een 'semi-titelsysteem ' genoemd.[ 8] In plaats van in te gaan op de procedurele details van het Nederlandse systeem, dat grotendeels lijkt op het akteregistratiesysteem van Frankrijk, zijn er hervormingen doorgevoerd in het systeem zal hier worden beschreven.

Eén bureau voor akteregistratie en kadaster

In elk aktenregistratiesysteem wordt een index van geregistreerde akten aangemaakt om het onderzoek naar de eigendomstitel van de eigenaar te vergemakkelijken. In zo'n index worden transacties gerangschikt volgens de namen van de verkopers en kopers. Uit deze index is het erg moeilijk om rechten op een stuk grond vast te stellen. In Frankrijk is dit probleem opgelost door een vastgoeddossier aan te maken waarin rechten worden vastgelegd op uniek geïdentificeerde eigendommen. Nederland is hierin een stap verder gegaan. In 1927 werd één officier verantwoordelijk voor het aktenregister en het kadaster. Ook werd de voorbereiding van een aparte index door de registrar stopgezet. Nu fungeert het kadaster als index voor de in het register geregistreerde grondtransacties. Deze stap heeft gezorgd voor volledige correspondentie tussen het kadaster en de griffie. [9]

Registratie verplicht voor eigendomsoverdracht

Normaal gesproken wordt in het akteregistratiesysteem de titel overgedragen wanneer een geldig contract tussen de partijen wordt uitgevoerd en de tegenprestatie wordt uitgewisseld. De registratie van de akte is alleen vereist voor de afdwingbaarheid ervan tegen derden. In Nederland gaat de eigendom echter pas over bij inschrijving in het register. Maar registratie van de akte is nog geen garantie voor de titel. Met andere woorden, de registratie van de akte is een van de noodzakelijke maar niet de enige voorwaarden voor de eigendomsoverdracht.[ 10]

Eigendomszekerheid van een bonafide koper

In een conventioneel akteregistratiesysteem wordt door registratie van een gebrekkige akte het eigendom niet overgedragen. Vanwege deze rechtspositie onderzoekt een koper alle eerdere akten om er zeker van te zijn dat er geen defect is in een van deze akten waardoor er onzekerheid kan ontstaan over zijn titel. In Nederland is de wet op de akteregistratie gewijzigd om bescherming te bieden aan een derde die te goeder trouw een onroerend goed heeft verworven op basis van de laatste geregistreerde akte met betrekking tot dat onroerend goed. Het nieuwe Burgerlijk Wetboek van 1992 bepaalde dat 'als het recht van een verkoper gebrekkig is en de koper heeft verkocht aan een derde persoon die te goeder trouw is, de derde persoon het eigendom behoudt. '[ 11] Deze bepaling biedt, met bepaalde beperkingen, goede eigendomszekerheid aan een bonafide koper die vertrouwt op de registers van het register. Vanwege deze bepaling onderzoekt een notaris in Nederland normaal gesproken alleen de laatste akte in plaats van alle akten te screenen totdat een goede eigendomstitel is verkregen, wat gebruikelijk is in Frankrijk en de VS.

Aansprakelijkheid van de overheid voor verlies aan de ware eigenaar van onroerend goed

Terwijl in Nederland de eigendomszekerheid wordt verstrekt aan een persoon die te goeder trouw een woning koopt, blijft de echte eigenaar die door deze wet zijn recht verliest ook niet onbeschermd. De overheid is verplicht een echte eigenaar schadeloos te stellen in gevallen waarin hem buiten zijn schuld schade is toegebracht. Evenzo is het Kadaster ook aansprakelijk voor zijn fouten die een persoon schade toebrengen.[ 12]

De griffier onderzoekt de geldigheid van de akten

In het akteregistratiesysteem speelt de ambtenaar van de burgerlijke stand een passieve rol en onderzoekt hij niet de rechtsgeldigheid van de inhoud van een akte. Hij is gemachtigd om elke aan hem voorgelegde akte te registreren als deze voldoet aan de procedurele en wettelijke vereisten. Het is aan de partijen om de geldigheid van de titel te onderzoeken alvorens een transactie aan te gaan. In Nederland is de ambtenaar van de burgerlijke stand, zonder deze rechtspositie substantieel te wijzigen, bevoegd om de partijen te informeren als hij meent dat een verkoper geen geldige titel heeft of niet bevoegd is om het onroerend goed over te dragen. In dat geval informeert de ambtenaar van de burgerlijke stand eerst de notaris, die in de meeste gevallen namens zijn cliënt de door hem ingediende akte intrekt. In het onverhoopte geval dat partijen aandringen op registratie van een dergelijke akte, is de ambtenaar van de burgerlijke stand verplicht deze te registreren. De ambtenaar van de burgerlijke stand kan echter opnieuw bezwaar maken op het moment van effectuering van deze transactie in het kadaster.[ 13]

Na het overnemen van een conventioneel aktenregistratiesysteem uit Frankrijk, heeft Nederland voortdurend nieuwe procedures en praktijken ingevoerd om het systeem te verbeteren en de mensen beter van dienst te zijn. Het akteregistratiesysteem van Nederland ondersteunt 'een actieve grondmarkt, met een acceptabel niveau van veiligheid'. In 1950 verwierp de Nederlandse Tweede Kamer een voorstel om het titelregistratiesysteem in te voeren en meende dat het 'systeem in de praktijk zo goed functioneerde dat de wet niet ingrijpend gewijzigd hoefde te worden. '[ 14]

Gevolgtrekking

De analyse van drie landen in dit artikel stelt vast dat de veiligheid van grondrechten kan worden verbeterd in een akteregistratiesysteem door passende wijzigingen aan te brengen in wetgeving en procedures. Een belangrijke les uit deze analyse is dat er verschillende benaderingen kunnen zijn om een registratiesysteem te verbeteren op basis van de structuur van de wet en het bestuur en de vereisten van een land. Een rechtssysteem kan niet worden geïmporteerd zoals een technologie. Het is het beste om de wet mee te laten evolueren met de veranderende behoeften van de tijd in een land. Een poging om een buitenlands recht op te leggen aan een land zal waarschijnlijk op een mislukking uitlopen.

Eindnoten

[1] Simpson, S. Rowton. Land Law and Registration. London: Surveyor’s Publications (part of the Royal Institution of Chartered Surveyors), 1976, p. 96 [2] Barnett, Walter E. “Marketable Title Acts: Panacea or Pandemonium” Cornell Law Review 53, no. 1 (1967): 45-97 p. 51 [3] Agarwal, B. K. (2019). Land Registration Global Practices and Lessons for India. Pentagon Press LLP. [4] Barnett, Walter E. “Marketable Title Acts: Panacea or Pandemonium.” Cornell Law Review 53, no. 1 (1967): 45-97 [5] Glok, stephane. Real Property Law and Procedure in the EU—National Report France. European University Institute, 2016. [6] Glok, stephane. Real Property Law and Procedure in the EU—National Report France. European University Institute, 2016. [7] Gil, Stéphane. “The French Land Administration.” Permanent Committee on Cadastre in the European Union, 2002. [8] Louwman, Wim. “Advantages and Disadvantages of a Merger Organisation: The Case of the Kadaster—Netherlands.” 2017 [9] Willem Jan Wakker, Paul van der Molen, Christian Lemmen. “Land Registration and Cadastre in the Netherlands, and the role of cadastral boundaries: The application of GPS technology in the survey of cadastral boundaries.” Journal of Geospatial Engineering (The Hong Kong Institution of Engineering Surveyors) 5, no. 1 (June 2003): 3-10. [10] Kadaster, Netherlands. “Land Transaction and Registration Process in the Netherlands.” IPRA-CINDER, International Centre for Registration Law. [11] Louwman, Wim. “The Integration of the Cadastre and Public Registers in the Netherlands.” Permanent Committee on Cadastre in the European Union. [12] Hendrik Ploeger, Aart van Velten and Jaap Zevenbergen. “Real Property Law and Procedure in the EU-Report for the Netherlands.” European University Institute, 2016 [13] Hendrik Ploeger, Aart van Velten and Jaap Zevenbergen. “Real Property Law and Procedure in the EU-Report for the Netherlands.” European University Institute, 2016 [14] Zevenbergen, Jaap. System of Land Registration, Aspects and Effects. Netherlands Geodetic Commission, 2002.